شماره تماس: 09351209516  پست الکترونیک: این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید

 

نمونه طراحی کامل یک ویلا

ویلا در شمال، لذت تفریح تا سرمایه گذاری

 

تور مجازی °360 یک ویلای طراحی شده در قسمت زیر آورده شده است. در ادامه مطالبی را پیرامون ساخت ویلا در شمال، نکاتی که سازنده باید بداند و در انتها در مورد ویلای مورد نظر نکاتی را آورده ایم.

  • تور مجازی ویلای طراحی شده نمونه
  • خرید ویلا در شمال و شهر کلاردشت
  • ساخت و سرمایه گذاری
  • می خواهم یک ویلا بسازم
  • بررسی ویلای نمونه
  • اسلایدر تصاویر ویلا

 

 

 

 

 

تور مجازی °360 ویلای طراحی شده نمونه

 قبل از اجرا در ویلای خودتان قدم بزنید!.

 

 

 

 

برای قدم زدن در ویلای طراحی شده...

 

دکمه را فشار دهید و ... وارد ویلا شوید!

 

 

 

 

استان مازندران از مهم ترین مقاصد گردشگری کشور است. آب و هوای خوب، مناظر زیبا و سواحل دریای خزر عواملی هستند که سالانه میلیون ها نفر از هموطنان عزیز را به سوی خود جذب می کنند. انسان، نیازمند آرامش است و بی شک قدم زدن در دامن طبیعت از بهترین کارها برای دور شدن از خستگی و تجربه احساس تازه شدن است. جاده چالوس از معروف ترین جاده های ایران است که یادآور خاطرات خوش و شیرین مسافرت است. طبیعی است که شهرستان های چالوس و کلاردشت به سبب فاصله نزدیک با تهران از اولین گزینه ها برای تفریح و مسافرت باشند.

بسیاری از چهره های سرشناس هنری، ورزشی و سران مملکتی و حتی بسیاری از توریست های خارجی کلاردشت را برای مقصد گردشگری خود انتخاب می کنند. این امر احتمالاً به خاطر برخورداری کلاردشت از آب و هوای استثنایی، معتدل و خنک بودن هوا در بهار و تابستان، درصد رطوبت مناسب، رودخانه سردآبرود، دریاچه های متعدد، جاده های جنگل، کوه های برفی و علم کوه، دشت سرسبز و محیط آرام و فرهنگ عمومی مردم منطقه است که پذیرای گردشگر و سرمایه گذار است. از مهم ترین برتری های شهر کلاردشت نسبت به شهرهای اطراف نیز درصد رطوبت پایین هوای آن است و خبری از تعریق آزاردهنده در شهرهای ساحلی نیست و شرجی نبودن هوا برای آنهایی که اقامت در کلاردشت را تجربه کرده اند، بسیار دلپذیر و قابل توجه است. نهایت امر، مجموعه این مزیت ها باعث شده که نام کلاردشت را به عنوان نماد سفر به شمال در برنامه های تلویزیونی بشنویم!

برای داشتن یک ویلا در شمال، دو راه وجود دارد. یا می توان ویلایی مناسب را یافت و خریداری کرد، یا ویلایی متناسب با نیازها و سلیقه خود احداث کرد. در اینجا، یک پرسش بسیار معروف که مکرر از ما پرسیده می شود وجود دارد: «آیا بهتر است یک ویلای آماده را خریداری کنیم، یا ویلایی را بسازیم؟» علاوه بر این، دومین دلیل عمده احداث ویلا در شهرهای شمالی ساخت ویلا جهت سرمایه گذاری و فروش آن است. در پاسخ به این پرسش ها در ادامه مطلب، نکاتی پیرامون خرید، ساخت جهت استفاده شخصی یا سرمایه گذاری ارائه شده است که امیدواریم در آگاهی بخشی به خواننده محترم مفید و مؤثر باشند.

 
 

خرید ویلا در شمال و کلاردشت

 

خرید ویلا در شمال و کلاردشت

با جستجو در اینترنت سایت های متعددی را خواهیم یافت که خدمات آگهی املاک ارائه می دهند. علاوه بر این با مراجعه حضوری به مشاورین املاک فراوانی که در شهرهای شمالی وجود دارد، می توان جهت یافتن ویلایی نزدیک به مشخصات مورد نظر تلاش کرد. ویلایی که از لحاظ موقعیت مکانی، معماری و سازه تا آنجا که ممکن است منطبق بر نیاز خریدار باشد. این یک واقعیت است که هرقدر برای خرید درست وقت بیشتری صرف کنیم، ارزش آن را دارد. برای خرید یک فرش یا یک دست کت و شلوار معمولاً چند روز زمان لازم صرف می شود، اما بسیار دیده ایم برای خرید یک متاع چند صد میلیونی آنطور که شایسته است زمان نمی گذارند. توصیه همیشگی ما به مراجعین عزیز این است که در انتخاب ویلا بسیار دقیق باشند و به اصطلاح وقت بگذارند. در مورد سالم بودن سند مالکیت ملک از یک وکیل با تجربه و یا کارشناس رسمی دادگستری مشاوره بگیرند. اما در مورد سلامت ساختمان از نقطه نظر اجرایی ماجرا اندکی پیچیده است. پیش از ارائه راهکار بهتر از بند زیر را مطالعه و اهمیت مطالبه مستندات دقیق را یادآوری کنیم.

یک ساعت مچی یک میلیون تومانی، هنگام خرید یک دفترچه دویست صفحه ای با خود به همراه دارد. چطور است هنگام خرید ساختمانی دویست میلیون تومانی، فروشنده نبایستی تعدادی عکس از مراحل ساخت به خریدار ارائه دهد؟! بحث، بحث خرید آگاهانه است. یک شهر را تصور کنید که لوازم خانگی در آن شهر گران است. اگر خریداران جستجو کنند و در اینترنت جستجو کنند و همان جنس را با قیمت بهتری بیابند، فروشندگان آن شهر نمی توانند کالای شان را با قیمت غیرمنطقی بفروشند، اینطور می شود که قیمت شهر متعادل می گردد. مشابه همین فرآیند در بازار مسکن نیز صدق می کند. هنگامی که خریدار فرق ساختمانی که به کیفیت ساخت آن اهمیت داده شده است با ساختمانی بی کیفیت را دریابد، سازنده به ساخت ساختمان های بهتر تشویق می شود. خوشبختانه شاهدیم که خریداران روز به روز آگاه تر می شوند و این خبر خوشایندی است برای آنهایی که در مسیر بهتر کردن صنعت ساخت و ساز حرکت می کنند.

برای تخشیص کیفیت ساخت یک ساختمان می توان از مهندسان خبره مدد گرفت. البته هیچ مشاوری هرقدر هم که متبحر باشد، نمی تواند از کیفیت لوله ها و اتصالات قرار گرفته در دل دیوار، جنس سیم برق، تعداد، قطر و نوع میلگردهای به کار رفته در دل تیرها و ستون ها و کیفیت بتن و دیگر اجزای غیرقابل مشاهده مطلع شود. هرچند مشاهده دفترچه و تصاویر مراحل اجرای ساختمان می تواند بسیار کمک کننده باشد. به هر حال، این ها تنها چیزهایی است که برای محک زدن یک ساختمان مناسب در اختیار داریم. در نظر داشته باشیم که ترفند رایج استفاده از مصالح مرغوب در نما و موارد قابل روئت در تعداد زیادی از پروژه ها به کار گرفته می شود، و مهندس باتجربه با مرور تصاویر حین اجرا پی خواهد برد که ساختمان تا چه میزان از اصول و مقررات ساخت مهندسی بهره مند شده است و نهایت امر با انتقال مشاوره خود به خریدار او را آگاه تر خواهد کرد.

ساخت و سرمایه گذاری

 

ساخت و سرمایه گذاری

سال های قبل از 1383 دوران اوج ساخت و ساز در کلاردشت بود. اوج به این معنا که هر ویلایی با هر کیفیتی ساخته می شد، با سود صد در صد به آسانی به فروش می رسید. به طور مثال یک ویلایی که برای خرید زمین و احداث آن مبلغی در حدود صد میلیون تومان هزینه شده بود می توانست با قیمت دویست میلیون تومان به فروش برسد. سال هایی استثنایی که هیچ گاه تکرار نشد. زلزله خرداد 1383 و پس از آن تغییرات قانون عدم تغییر کاربری کشاورزی در سال 1384 و در نتیجه آن صدور حکم تخریب برای ساختمان های ساخته شده در زمین های کشاورزی و نابسامانی وضعیت بازار، رونق بازار مسکن را کاهش داد. تا در نهایت در سال 1392 و شروع اجرای کاملاً جدی جلوگیری از ساخت هرگونه ابنیه در زمین های کشاورزی سرعت ساخت و ساز را بسیار کند کرد و به کمترین حد خود رساند. و البته این اتفاق خوبی بود.

پیش از اجرایی شدن قانون منع تغییر کاربری، ساختمان ها مانند قارچ در گوشه و کنار شهرهای شمالی سبز می شدند. و در نهایت جهت اخذ جواز تنها جریمه مختصری را پرداخت می کردند. اگر ساخت و ساز به همان منوال ادامه می یافت طی چند سال، اثری از طبیعت بکر و زیبا باقی نمی ماند. اما اجرای «قانون عدم تغییر کاربری» توسط اداره جهاد کشاورزی باعث شد ساخت و سازها تنها در محدوده شهر و روستا انجام گیرد و این رشد نظام مند و منطقی ضامن توزیع معقول امکانات، حفظ فضای سبز و زمین های کشاورزی و البته چشم اندازهای زیبای شهرهای شمالی است.

نکته ای که در اینجا باید مد نظر داشت این است که برای خریداری زمین به منظور احداث بنا، باید مطمئن شد که زمین مورد نظر در محدوده روستا یا شهر قرار دارد. برای مثال شهرستان کلاردشت شامل محدوده شهر کلاردشت و پانزده روستای پیرامون آن است. برای استعلام از وضعیت ملک از نظر قابلیت احداث بنا و قرار نگرفتن در زمین های کشاورزی بایستی به اداره جهاد کشاورزی مراجعه کرد. در مورد دانستن کاربری زمین و احتمالی آن نیز به شهرداری و دهیاری مراجعه کرده و بهتر است جواب استعلام را به صورت کتبی دریافت کنیم.

پیش از اجرایی شدن قانون منع تغییر کاربری، ساختمان ها مانند قارچ در گوشه و کنار شهرهای شمالی سبز می شدند. و در نهایت جهت اخذ جواز تنها جریمه مختصری را پرداخت می کردند. اگر ساخت و ساز به همان منوال ادامه می یافت طی چند سال، اثری از طبیعت بکر و زیبا باقی نمی ماند. اما اجرای «قانون عدم تغییر کاربری» توسط اداره جهاد کشاورزی باعث شد ساخت و سازها تنها در محدوده شهر و روستا انجام گیرد و این رشد نظام مند و منطقی ضامن توزیع معقول امکانات، حفظ فضای سبز و زمین های کشاورزی و البته چشم اندازهای زیبای شهرهای شمالی است. نکته ای که در اینجا باید مد نظر داشت این است که برای خریداری زمین به منظور احداث بنا، باید مطمئن شد که زمین مورد نظر در محدوده روستا یا شهر قرار دارد. برای مثال شهرستان کلاردشت شامل محدوده شهر کلاردشت و پانزده روستای پیرامون آن است. برای استعلام از وضعیت ملک از نظر قابلیت احداث بنا و قرار نگرفتن در زمین های کشاورزی بایستی به اداره جهاد کشاورزی مراجعه کرد. در مورد دانستن کاربری زمین و احتمالی آن نیز به شهرداری و دهیاری مراجعه کرده و بهتر است جواب استعلام را به صورت کتبی دریافت کنیم.

در این سال ها سود حاصل از فعالیت های ساخت و فروش کاهش یافته است. این سود را می توان بسته به محل و کیفیت احداث و مهارت مدیریت ساخت بین بیست تا سی تخمین زد. به طور مثال برای زمین و ساخت یک ویلا مبلغ 200 میلیون تومان هزینه کرد و آن را به قیمت 250 میلیون تومان به فروش رساند. با این شرط که ساختمان در همان سال ساخت به فروش برسد. در مورد ساختمان مثال بالا، اگر در همان سال به فروش نرسد، در سال آینده سود سرمایه خوابیده برابر با بیست میلیون خواهد بود و این چیزی نیست جز ضرر سرمایه گذار. و اگر عدم توانایی در فروش ملک یک سال دیگر نیز تکرار شود که در عمل بسیار پیش آمده است، آنگاه سازنده از فروش ویلا هیچ سودی نبرده است. بنابراین میل عمومی برای ساخت ویلا با هدف فروش نسبت به ده سال قبل بسیار کم شده است. به عبارت دیگر، ناتوانی در فروش ویلای ساخته شده که در ده سال قبل اساساً بی معنی بود، امروز یک عامل بزرگ برای پرهیز از سرمایه گذاری در ساخت ویلاهای تکی یا شهرک های کوچک شده است. آگاه تر شدن خریداران و شناختن ساختمان های بی کیفیت به اصطلاح بساز بفروشی، وجود ساختمان های فروشی ده سال ساخت و مشابه که رقیبی برای ویلاهای نوساز محسوب می شوند، رهن و اجاره کردن ویلاها به صورت سالانه و در آخر، کیفیت پایین اکثر ویلاهای بسار بفروشی از جمله عوامل این کسادی بازار مسکن است.

با توجه به توضیحات بالا اینطور به نظر می رسد که سرمایه گذاری در بازار مسکن اشتباه است و بازار راکد است، اما این یک اشتباه بزرگ است! نکته اینجاست که تقاضا برای خرید ویلا کم نیست! تجربه سال 1396 به ما نشان داده است مراجعات بسیار زیادی برای خرید ملک داشته ایم، و برای مثال یک ویلای تازه ساز را به ده ها مراجعه کننده نشان داده ایم، اما در نهایت به خرید نیانجامید. این امر یک پیام شفاف با خود دارد. که خریدار آگاه شده است و طالب ویلای خوب است و ویلای بد را می شناسد. واضح است که ساختمان بد، ارزش پرداخت چند صد میلیون تومان را ندارد. ویلایی که حیاط ش به سبب اشراف بیش از حد غیرقابل استفاده است و ویلایی که هیچ احساس آرامشی در آن وجود ندارد و تنها به عنوان یک سرپناه در مقابل آفتاب و باران به آن نگاه شده است، با یک ویلا که بر اساس مفهوم سکونت و کسب آرامش و لذت طراحی و اجرا شده است فاصله بسیار دارد.

در نهایت اگر به این سوال که بازار مسکن چگونه خواهد بود، ، باید گفت که زمان کسب سودهای صددرصدی از درون ویلاهای یکسان و مشابه و نامرغوبی که تمام شهر را دربرگرفته و از زیبایی منطقه کاسته است به پایان رسیده و اما در عوض، همچنان تقاضا برای خرید ویلاهای خوب و مناسب فراوان است. و این یعنی، سودمند بودن سرمایه گذاری در حوزه ساخت ویلا و فروش آن با سود بالا به شدت به نوع نگاه و میزان تمایل سرمایه گذار به اجرای حرفه ای و مهندسی برمی گردد.

روی هم رفته به نظر می رسد از ابتدای سال 1396 تقاضا برای ساخت و ساز مجدداً رو به افزایش است. آلودگی هوا، ترافیک، مشکل کم آبی، گرد و غبار و در نهایت هراس از زلزله کلان شهر ها میل به سرمایه گذاری یا داشتن ویلا در شمال را تشدید کرده است. با این وصف، لازم است توجه کنیم که غالب اشخاصی که میل به خرید ویلا در شمال دارند، این خرید نه از سر نیاز که از سر تفریح و سرمایه گذاری است و طبیعی است که مجبور به خرید ویلا نیستند و این یعنی ساختمان های معمولی همیشه با خطر ضرر آفرین بودن همراه خواهند بود.

می خواهم یک ویلا بسازم

 

می خواهم یک ویلا بسازم

«برای ساخت ویلا چه کار باید بکنیم؟» برای پاسخ به این پرسش، صورت خلاصه می توان گفت: خرید زمین، تهیه نقشه و اخذ جواز ساخت از شهرداری یا دهیاری، عقد پیمان با یک مجری و در نهایت اجرای پروژه. ساختمان از گران ترین کالاها است و ارزش آن را دارد که برای یافتن زمین مناسب، طرح مناسب و مجری کاردان و مورد اعتماد وقت گذاشته و تحقیق کنیم. همچنان که برای خرید یک کالای یک میلیون تومانی به چندین فروشگاه مراجعه می کنیم، در زمینه ساختمان نیز که صدها برابر پرهزینه تر است منطقی است که حساسیت مان بیشتر باشد. در ادامه با نگاه دقیق تری مراحل ساخت ویلا را مورد بررسی قرار می دهیم.

خرید زمین اولین گام است. هنگام خریداری زمین نکات فراوانی را بایستی مدنظر قرار داد. چه از لحاظ موقعیت مکانی و شکل هندسی زمین تا چشم انداز آینده منطقه، و چه از لحاظ سلامت ملک از نظر مالکیت. پیشنهاد این است که از مشورت های مفید مهندسین ساختمان و کارشناسان خبره املاک بهره مند شویم. جدای از این، نکته ای که در مورد بازار خرید و فروش زمین در کلاردشت مطرح می شود آن است که از اواسط دهه هشتاد به این سو، قیمت زمین تقریباً تغییری نکرده یا حداکثر یک و نیم برابر شده است. و علت آن، کاهش تقاضای خرید و از دیگر سو افزایش نیاز به فروش زمین بوده است. در حال حاضر زمین های بزرگ به قطعاتی به مساحت هایی در حدود سیصد تا پانصد مترمربع تفکیک می شوند و قیمت زمین های داخل بافت که قابلیت دریافت مجوز ساخت دارند، در حدود دویست تا چهارصد هزار تومان برای هر مترمربع می باشد. این قیمت پایین در مقایسه با قیمت زمین در شهرهای بزرگ، به سبب مسائلی است که گفته شد، واگرنه، کیفیت آب و هوای منطقه و زیبایی های بی نظیر و کم نظیر طبیعت، به ما می گوید که قیمت واقعی زمین در این شهرستان زیبا بایستی بسیار بیشتر از این مقدار باشد. بنابراین، خرید زمین در کلاردشت با هر قیمتی، یک برد به حساب می آید. در مقایسه با شهرهای بزرگ که قیمت زمین پنج برابر سازه است، در این جا بالعکس، قیمت سازه اهمیت پنج برابر بر زمین دارد. و این امر به این معناست که مرحله خرید مرحله حساس و نسبتاً پیچیده ای نیست.

مرحله بعد، فرآیند طراحی است که پس از انجام نقشه برداری و بدست آوردن خطوط تراز توپوگرافی آغاز می شود. نقشه های ساختمانی در این مرحله تهیه می شوند. این نقشه ها توسط مهندسین معمار، عمران، برق و مکانیک طراحی خواهند شد. در ترسیم این نقشه ها اصول و ضوابط مهندسی و مقررات ملی ساختمان مدنظر قرار خواهد گرفت.

مهندس معمار با توجه به برگه اصول و ضوابط شهرداری و دهیاری و درصد تراکم سطح اشغال و مساحت کل طبقات، و بر اساس خواسته های کارفرما اقدام به طراحی می کند و پس از چند مرحله تغییر و اصلاح نقشه، کار طراحی نهایی می شوند. طراحی معماری ساختمان حساس ترین قسمت طراحی است. مسئله اقلیم، نور، اشراف چشم انداز، فرم ساختمان تاعملکرد فضا ها، طراحی داخلی تا روانشناسی رنگ، و البته اعمال خواسته های کارفرما به صورت همزمان مواردی است که مهندس معمار به آنها توجه دارد.

نقشه های سازه نیز تضمین کننده استحکام و اجرای صحیح بنا است. نقشه های سازه شامل مقاطع اعضاء به همراه تعداد، قطر، طول و نوع میلگرد مصرفی است و جزئیات اتصالات و ابعاد متعددی را نیز با خود به همراه دارد. لازمه اجرای صحیح، وجود نقشه های کامل با جزئیات کافی است. مطالبه نقشه های کامل تر، در مرحله طراحی گرانتر تمام می شود اما به سبب صرفه جویی های متعددی که در پی خواهد داشت در نهایت به سود سازنده خواهد بود. به طور مثال برای یک ساختمان می توان دفترچه محاسبات پانصدهزار تومانی تهیه کرد که از نظر نظام مهندسی نیز خالی از اشکال باشد و به قول معروف کار را راه بیاندازد. اما برای همین ساختمان، می توان دفترچه محاسباتی تهیه کرد که چهار میلیون تومان هزینه در پی داشته باشد. در نگاه اول، مورد اول ارزان تر است، اما واقعیت مطلب این است که در نهایت، با صرفه جویی در مصالح و کاهش پرت میلگرد و پرهیز از دوباره کاری ها، مورد دوم که ظاهراً گران تر است، بارها و بارها به صرفه تر از آب درمی آید. دفترچه محاسبات کامل شامل توپوگرافی زمین و نقشه های خاکبرداری، یادآوری های عمومی اجرایی، فرضیات طراحی، مدل سازی، بارگذاری، تحلیل، طراحی و در نهایت جزئیات دقیق سازه و جداول لیستوفر و برش میلگرد است که در می تواند در یک پروژه واقعی، فقط صرفه جویی در مصرف میلگرد در فونداسیون بیش از هزینه دستمزد تهیه دفترچه محسابات باشد. مصرف بهینه میلگرد و قرارگیری مصالح به درستی و با اندازه محاسبه شده و با چینش آیین نامه ای مواردی است که با اجرا کردن نقشه های کامل سازه محقق می شود و این دوراندیشی اکثراً نصیب آنهایی می شود که به علم مهندسی ساختمان واقف اند و یا ارزش آن را می دانند.

پس از آن، نقشه های تأسیسات مکانیکی و الکتریکی تهیه خواهد شد. نقشه تأسیسات مکانیکی شامل موارد «سرمایش، گرمایش و تهویه» و «لوله کشی آب گرم و سرد، فاضلاب و گاز» می شود. تأسیسات برقی نیز شامل برق رسانی، نورپردازی و تجهیزات امنیتی الکترونیکی و هوشمندسازی ساختمان می باشد.

در مرحله بعد پروسه جواز ساخت تکمیل می شود. بدین منظور برای ساختمان های محدوده شهر به شهرداری و برای ساختمان های محدوده روستا بایستی به دهیاری آن روستا مجدداً مراجعه کرد و با پرداخت عوارض و بیمه و مخارج دیگر، مراحل ادارای پایان می یابد.

عملیات اجرایی پروژه آغاز می شود. و مهندسان ناظر در هر چهار رشته، وظیفه نظارت بر حسن اجرای عملیات ساختمانی را بر عهده دارند. پیش از ادامه مطلب، بهتر است مروری کنیم به میزان دستمزد مهندسان ناظر تا نکات مهمی بر ما آشکار شود. برای مثال هزینه خدمات مهندسی به همراه هزینه شهرداری برای هر مترمربع حدوداً پنجاه هزار تومان می شود. از این میزان، نیمی از آن به شهرداری و دیگری به مجموع خدمات مهندسی اختصاص می یابد. مجموعه خدمات مهندسی نیز شامل چهار طراحی و چهار تعهد نظارت می شود. وارد جزئیات نمی شویم، تنها قصد بر این است که به این نکته جالب برسیم که تنها حدود یک درصد از هزینه ساخت صرف نظارت بر حسن انجام کار می شود! و جالب تر اینکه، معمولاً در اغلب موارد تقاضای تخفیف می کنند! این انگیزه مالی ضعیف و یک موضوع دیگر دست به دست هم می دهند و سبب می شوند که بسیاری از ساختمان ها با نظارت نامطلوب و ناکافی ساخته می شوند. آن موضوع دیگر این است که تعداد زیادی از ساختمان ها به دست انسان های غیرمتخصص و البته بسیار زبان باز ساخته می شود. این جنس از پیمانکاران که شاید بتوان گفت اکثر بازار ساخت و ساز نیز در دست آن هاست چندان دل خوشی از مهندسان ندارند و از این امر که مبادا در اجرای یک قسمت معماری یا سازه نیاز به باز شدن پای مهندس به پروژه ها باشد در هراس اند و تنها چیزی که برایشان اهمیت دارد، پیش رفتن پروژه و دریافت درصد سود پیمانکاری آنهاست. آنها معمولاً به دنبال طرح های تکراری، ساده و پرخرج می روند و از طرح های اصولی که شاید پیچیده به نظر برسد اجتناب می کنند و دلایل این امور نیز کاملاً واضح است. خلاصه مطلب اینکه عوامل زیادی وجود دارند که باعث دور نگاه داشته شدن ساختمان از مهندس ساختمان می شود و البته کلید حل تمام این نارسایی ها به دست آگاهی بخشی پیرامون مسئله اهمیت «نظارت» است.

حال که سخن به اینجا کشید، مایلم نکته ای را پیرامون موضوع «نظارت» بیافزایم. می دانیم مقررات ساخت و مصالح به کار رفته در ساختمان های ایران با کشورهای پیشرفته یکسان است. سیمان های استاندارد، پروفیل های فولادی و میلگردهای ما کنترل کیفیت می شود. اما کیفیت ساخت متفاوت است. ریشه در کجاست؟ شاید تصور کنیم علم ناقص مهندسان یا عدم مهارت تکنسین ها و عوامل اجرایی ریشه این معظل عظیم است. یا حتی فقر مالی و ناتوانی در تأمین هزینه خرید مصالح و اجبار به اجرای مقاطع ضعیف. اما اینطور نیست. بهترین پاسخ، عدم مطالبه ساختمان زیبا و مستحکم است. این می شود که با هر زلزله ای، چندین هزار نفر از هموطنان مان را از دست می دهیم. چه بسیار دوباره کاری ها، چه بسیار پله هایی که سرگیر شده اند، چه بسیار اجراهای پرهزینه و غیراصولی که برای پروژه بار مالی به همراه دارند ولی در سایه ناآگاهی سازنده به دست پیمانکار غیرمهندس انجام گرفته و می گیرد. پایان کلام، پرهیز از مهندس و یا به دنبال مهندس ارزان گشتن، نتیجه ای جز ضرر نخواهد داشت. این تصور که پول داده شده به مهندس، هدر دادن سرمایه است، تصور باطلی است. عدم احترام برای علم و تخصص، حاصلی جز دوام پایین ساختمان ها و تحمل معماری کسالت آور و تراس از زلزله و برباد رفتن چند میلیون و در مقیاس کلی چند هزار میلیارد در عرض چند ثانیه نخواهد داشت.

در انتها، می خواهیم به این پرسش بسیار معروف نیز بپردازیم که «در بازر امروز، هزینه هر مترمربع ساختمان معمولی به طور متوسط چقدر تمام می شود؟» تصور این است که ساختمان زیبا، گران است. و یک ساختمان معمولی، ارزان. خیر. ابدا اینطور نیست. ساختمان زیبا، ساختمانی است که در طراحی آن «فکر» خرج شده است، نه پول! شعار ما همیشه این بوده است که با همان هزینه، اما زیباتر، مقاوم تر و اقتصادی تر. اما بپردازیم به پاسخ این سوال. پاسخ این سوال می تواند بسیار تقریبی و گنگ باشد. چرا که سوال بسیار نادقیق و غیرمهندسی است. شیوه صحیح این است که یک ساختمان خاص با جزئیات خود طراحی شود، میزان مصالح و قیمت آن و هزینه دستمزد اجرای آن محاسبه گردد و قیمت نهایی را با یک تلورانس حداکثر ده درصد اعلام کرد. در بازاری که قیمت شیرآلات برای یک کاربرد یکسان از دویست هزار تومان تا دو میلیون تومان متغییر است، اعلام کردن یک عدد کاری اصولی و باب دل نیست. یا حداقل باید پرسید که این عدد آیا شامل کابینت، کمد، محوطه سازی و موارد اینچنینی می شود یا خیر. با این حال، آن چیزی که امروز مطرح است، هزینه ساخت یک بنای ویلایی متعارف، مبلغی است بین نهصد هزار تومان تا یک میلیون و چهارصد هزار تومان. لازم به ذکر است که بسیاری از تله های کلاهبرداران در میان همین گنگ گویی ها پنهان می شود.

بررسی ویلای نمونه

 

بررسی ویلای نمونه

در گوشه و کنار شهر، ساختمان های فراوانی به چشم می خورند که نیمه کاره رها شده و سازنده از ادامه ساخت آن ها دست کشیده. یکی از مهم ترین دلایل این امر آن است که تصویری که سازنده در ذهن داشته با آن چیزی که در عمل مشاهده کرده یکسان نبوده است. او در میان راه متوجه می شود که این ساختمان آن چیزی نیست که در نقشه های ساختمانی و پلان های طبقات به او نشان داده بودند. سعی می کنند تغییراتی اعمال کنند تا نتیجه امر رضایت بخش باشد. تیغه های داخلی را خراب می کنند و طور دیگر می چینند، کابینت را جابجا می کنند، رنگ دیوارها را تغییر می دهند و در نهایت راضی می شوند به تکمیل و گذاشتن برای فروش! این یک مشکل بزرگ است. در حالی است که تکنولوژی و نرم افزار های متعدد و علم مهندسی به ما کمک می کند تا بتوانیم نقاط مختلف ویلا را در مرحله طراحی مشاهده کرده و سلیقه مان را در طراحی اعمال کنیم. ما اعتقاد داریم ارائه چنین خدماتی، حق سازنده است .

تور مجازی °360 ویلای نمونه در بالای صفحه قابل مشاهده است. با استفاده از این فناوری می توان فضاهای داخلی و پیرامونی یک ویلای طراحی شده را مشاهده کرد، و به اصطلاح در آن قدم زد. در ادامه می خواهیم نگاهی به این پروژه بیاندازیم، و نقاط قوت و ضعف آن را بررسی کرده و در خلال این مرور، مطالبی را آموخته و با سبک معماری معاصر که روز به روز در حال رشد است بیشتر آشنا شویم.

با مشاهده این قبیل ویلاها، اولین سوالی که به ذهن خطور می کند این است که «هزینه ساخت این ویلا چقدر است؟ گران تمام می شود یا ارزان؟» پیش از پاسخ به این پرسش، بهتر است پیرامون هزینه های متعدد یک ساختمان مطالبی را مرور کنیم. احداث ساختمان ها به دو مرحله کلی «سفت کاری» و «نازک کاری» تقسیم می شود. مرحله سفت کاری شامل اجرای فونداسیون، ستون ها، سقف و در در مواردی دیوارچینی، سربندی و اجرای سقف را نیز شامل می شود. نازک کاری نیز شامل، برق کاری، لوله کشی، تأسیسات گرمایشی و سرمایشی و تهویه، عایق کاری، کف سازی، پرداخت دیوار مانند گچکاری، سنگ کاری، کاشی کاری، در و پنجره، نرده ها، کمد و کابینت، آسانسور، تجهیزات امنیتی، هوشمندسازی ساختمان و در نهایت محوطه سازی می باشد. بسیار مفید است اگر به ذهن بسپاریم که حدود 30 درصد هزینه ساختمان صرف بخش سفت کاری می شود و مابقی به بخش نازک کاری اختصاص خواهد یافت. نکته ظریفی که در اینجا وجود دارد این است که معمولاً برای ساخت یک ساختمان ارزان تر، با ساده انگاری از هزینه سفت کاری می کاهند. به عبارت دیگر ابعاد تیر و ستون و تعداد میلگردها را کاهش می دهند و نمی دانند که با این کار مقاومت ساختمان را در مقابل نیروها کاهش می دهند و آن را بسیار آسیب پذیر می کنند. این عمل شاید با کاهش هزینه ای برابر یک تا پنج درصد هزینه کل پروژه همراه باشد.

در این ساختمان نمونه، با دانستن این نکته، و این نگرش که به جای ساختن یک ساختمان معمولی و هزینه کردن فراوان برای زیبایی بخشیدن به آن و به عبارت متعارف بزک کردن آن، بهتر است فرم سازه ای ساختمان به خودی خود زیبا باشد و در آن صورت دیگر نیازی به هزینه های اضافی نمی باشد. برای چنین ساختمان هایی ممکن است هزینه سازه تا پنج درصد گران تر تمام شود، در عوض حداقل می توان از 20 تا 40 درصد هزینه های زاید نازک کاری پیشگیری کرد، و در نهایت ساختمانی داریم که هم زیباست، هم مقاوم و هم اقتصادی، و این همان اهداف مهندسی است.

مساحت این ویلا 180 مترمربع می باشد. این مساحت، مساحتی است که در دفترچه جواز ساختمان وارد خواهد شد. اما در واقعیت مساحت این ساختمان 270 مترمربع است. علت آن کف های مسطحی است که به خاطر نداشتن سقف جزء مساحت بنا محسوب نمی شوند و به طبع هزینه ای نیز برای اخذ جواز در پی نخواهند داشت. اگر بخواهیم هزینه ساخت را با احتساب 280 مترمربع محاسبه کنیم، هزینه متوسط برای هر مترمربع این ساختمان بسیار کمتر از ساختمان های با سقف شیروانی خواهد شد.

مشاهده بارش برف از درون اتاق خواب و نشستن دانه های آن بر روی تراس در چند قدمی خود برای بسیاری از افراد رویایی و دلنشین است. ترجیح و توجیه این دسته از افراد این است که طبقبه بام ساختمان، اگر عملکردی غیر از هدایت قطرات باران به لبه سقف نداشته باشد، غیراقتصادی خواهد بود. طبیعی است که سقف های مسطح بسیار ارزان تر از سقف های شیبدار می باشد، اما از نظر زیبایی، بسیاری از افراد سقف های شیبدار را زیباتر می دانند. و البته در بسیاری از موارد اگر به درستی طراحی شود و نور و چشم انداز را کاهش ندهد می توان گزینه ای برای انتخاب سبک معماری ویلای دلخواه سازنده باشد.

استفاده از سقف مسطح و البته با در نظر گرفتن جزئیات اجرایی خاص آن، در مناطقی که بارش برف مختصری دارند بسیار رایج است. اما چنین سقف هایی در مناطقی که بارش برف شان قابل توجه است چندان متداول نیست. در اینجا دو سوال عمده پرسیده می شود، در مقابل بار وارده از برف چه تدبیری اندیشیده شده، آیا احتمال ریزش سقف وجود ندارد، و دوم، برای پارو کردن برف یا هدایت برف آب شده و جلوگیری از نفوذ رطوبت آیا یک راه حل مطمئن وجود دارد؟ در پاسخ به پرسش اول باید گفت که بار برف بر طبق آیین نامه اعمال می شود و بدون شک ساختمان در مقابل آن به درستی طراحی می شود. علت اصلی تخریب سقف ها بر اثر بار برف، آب شدن نامتقارن آن است که یک ماجرای دیگر است و در سازه هایی به این حجم عملاً هیچ گاه بحرانی و تعیین کننده نخواهد بود. بحث عایق رطوبتی البته بحث مهمی است و بایستی با دقت مورد توجه قرار گیرد. صدها سال است که ساختمان های با سقف مسطح در پرباران ترین مناطق دنیا ساخته می شود و واضح است علم بشری که پیچیده ترین مسائل را حل کرده، یقیناً برای این مسئله نیز تدبیری اندیشیده. در بازار مصالح امروز، از ایزوگام گرفته تا جایگزین بهتری مانند پودرهای مخلوط شده با آب با قدرت نفوذ و چسبندگی بسیار بالا، عایق های رطوبتی متنوعی وجود دارد که می توانند مورد استفاده قرار بگیرند. در ضمن، دال های بتنی با ضخامت 20 تا 30 سانتی متر، به خودی خود عایق رطوبت بسیار خوبی است و در این پروژه در کنار عایق های رطوبتی دیگر مسلماً مجال هیچ گونه نگرانی را باقی نمی گذارد. ضمناً اجرای آبرو، کفشور و دیگر تدابیر بر اساس نقشه جزئیات عایق بندی سقف اجرا خواهد شد که این جزئیات دقیق اجرایی در دفترچه ساختمان به صورت کامل آمده است. در نهایت، می توان مشابه پروژه نمونه از هر دو نوع سقف شیبدار و مسطح استفاده کرد که می تواند زیبایی منحصربه فردی به پروژه ببخشد.

در نظر داشته باشید که مساحت محوطه ویلای نمونه 500 مترمربع است. در طراحی محوطه، به حفظ عملکرد برای بازی بسیار دقت شده است. محوطه های بزرگی را شاهدیم که به سبب محوطه سازی بیش از حد، کوچک ترین فضایی برای بازی هایی مانند وجود تنیس ندارند. گیاهان تزئینی و مسیرهای بی مورد با هزینه های بالا محوطه را پر کرده و آن را کوچک نشان می دهد. در این محوطه که اجرای آن نسبتاً بسیار سریع است، ترکیب چمن و شن درشت فضا را دست نخورده باقی گذاشته است. یکی از مهم ترین اجزای ویلا در تصور همگان وجود محوطه سبز به همراه فضای باز برای قدم زدن و بازی است. ما این اصل را در طراحی محوطه این ویلا به کار برده ایم. همچنین سعی بر آن بود که محوطه و ویلا چنان با همدیگر ترکیب شوند که به سختی بتوان بین آن دو خط تفکیکی متصور شد. مشاهده می کنیم که اتصال پذیرایی به ایوان همکف و اتصاص آسان آن به محوطه باعث شده است فضای قسمت پذیرایی ساختمان بسیار بزرگ به نظر برسد. به عبارت دیگر می توان ادعا کرد که پذیرایی این ساختمان شامل قسمتی از فضای ایوان و محوطه می شود، چرا که با نشستن در پذیرایی امتداد بی مانع آن با تراس و سطح آب و چمن ترکیب آرامش بخشی را تولید می کند.

اگر دقت کنید، کوچک ترین قطعه ای از سنگ در این ساختمان به کار نرفته است. هزینه بالای سنگ و دستمزد سنگ کاری باعث شده است از پله های چوبی مدرن و زیباتر برای انتقال عمودی استفاده کنیم. در ضمن، از هزینه هایی مانند گچ بری، دور پنجره، نرده های گران قیمت سنگی و پیش ساخته پرهیز شده است.

یکی از موارد قابل توجه دیگر، وجود بالابر است. معمولاً در ساختمان های دوطبقه چنین تجهیزاتی تعبیه نمی شود. اما اگر هدف از اقامت در یک ویلای خوب، کسب احساس آرامش است، مخصوصاً در سنین بالا، مسلماً این هزینه دو یا سه میلیون تومانی شایسته چنین ویلایی است.

گرمایش طبقه همکف این ویلا کف گرما است و طبقات بالا با استفاده از رادیاتور و یا گرمایش از طریق انتقال هوای گرم گرم خواهند شد. در مورد سرمایش، می توان در قسمت بالای شومینه و در اتاق های خواب از اسپیلت استفاده کرد، هرچند در شهرهایی که به شدت شرجی هستند، مانند چالوس و نوشهر، استفاده از آن اجتناب ناپذیر است، اما در کلاردشت نیاز چندانی به تأمین تجهیزات سرمایشی احساس نمی شود.

این ویلا که از لحاظ سازه ای نیز بسیار قابل توجه است، دارای اتاقی است که تقریباً بر یک ستون (دیوار برشی) قرار گرفته و مابقی به صورت طره از سقف طبقه زیرین خود کنده شده و بالاتر قرار گرفته است و همزمان نیز به میزان 15 درجه به سمت چشم انداز اصلی خود چرخیده است. این اتفاق خاص سازه ای، این ویلا را بسیار منحصر به فرد خواهد کرد. جالب است بدانید تقریباً هیچ ستونی در این سازه به کار نرفته است و تماماً با قاب خمشی به همراه دیوار برشی بتن مسلح مقاوم شده است. این کار باعث می شود که ساختمان در زلزله های شدید نیز جابجایی محدودی داشته باشد و ناسازه ها، در ها و پنجره های بزرگ شیشه ای، آسیب نبینند. پیرامون صحت محاسبات انجام گرفته، بایستی خاطرنشان کرد، گروه مهندسی ویلا360 فایل محاسبات را به همراه دفترچه کامل ساختمان را در اختیار سازنده قرار می دهد. محاسبات این ساختمان به آن سبب که بر اساس آیین نامه بتن آمریکا ACI318 طراحی شده است، می تواند توسط مهندسان حدود هفتاد کشور جهان که از آیین نامه آمریکا استفاده می کنند مورد بررسی و ارزیابی قرار گیرد. توانایی بسیار بالای تیم ویلا360 در محاسبات پیچیده ثقلی و لرزه ای با نرم افزار های به روز دنیا از مهم ترین نقاط قوت این گروه مهندسی است.

 

Full screenExit full screen
Slider